土地評価単位

宅地
 利用の単位となっている1区画の宅地

を評価単位とする。

「1画地の宅地」は、

2筆以上の宅地からなる場合もあり、

1筆の宅地を2画地以上の宅地として評価する場合もある

自由な使用収益を制約する

他者の権利の存在の有無により区分し

(原則として使用貸借による使用借権を除く)

他者の権利が存在する場合には、

その

権利の種類及び

権利者の異なるごとに区分する

(1) 所有する宅地を

自ら使用している場合には、

居住の用か事業の用かにかかわらず、

その全体を1画地の宅地とする。

他者の権利(借地権、賃借権等)による制約がな
いので、

その全体を一体として利用することが可能な為

所有する宅地の一部を自己が使用し、

他の部分を
使用貸借により貸し付けている場合には、全体を1画地の宅地とし
て評価

一方、

自己の所有する宅地に隣接する宅地を

使 用貸借により借り受け、

自己の所有する宅地と一体として利用している
場合には、

所有する土地のみを1画地の宅地として評価

(2) 所有する宅地の

一部について

普通借地権

又は定期借地権等を設定させ、

他の部分を自己が使用

している場合には、

それぞれの部分を

1画地の宅地とする。

一部を貸家の敷地、

他の部分を自己が使用

している場合にも

それぞれの部分を1画地

(3) 

一部について普通借地権等を設定させ、

他の部分を貸家の敷地の用に供する場合には、

それぞれの部分を1画地の宅地とする。

(他者の権利が存し、 権利を有する者が異なることから、

利用の単位は異なるため)

(4) 普通借地権等の宅地を評価する場合において、

貸付先が複数であるときには、

同一人に貸し付けられている部分ごとに

1画地の宅地とする。

(借地権者が異なることから、利用の単位が異なると認められるため)

(5) 貸家建付地は

貸家の各棟の敷地ごとに1画地の宅地とする。

(1)通路、柵、生け垣等によって
して他の土地等と区別されている部分
一の建物の敷地部分とします。
(2)2以上の建物の用に一体的に利用されている部分


当該部分の土地等のうち、当該部分の土地等の地積を基礎として、

各建物の建築面積の比によってあん分

通路や共有部分など,上記のほか合理的に判断する

(6) 隣接している土地を借りて、一体利用している場合には、

借主の普通借地権等の評価は、その全体を1画地として評価する。

貸主側の貸宅地の評価に当たっては、

貸主の所有する部分ごとに区分して、それぞれを1画地の宅地として評価する。

(7) 共同ビルの敷地は、その全体を1画地の宅地として評価する。

⑧原則として地目の別に評価する

2以上の地目からなる

一団の土地が一体利用されている場合に、その一団の土地は、主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価(評基7)

道路などで物理的に分離されている場合,区分して評価

ゴルフ練習場などで宅地と雑種地が一体化している場合などは注意

隣接する土地を賃借して、

所有する土地と一体として

利用している場合には、原則として、

所有する土地と賃借権の設定されている
土地を一団の土地(1画地の宅地)として評価した価額を

基礎として

所有する土地と賃借権の価額を計算するが

賃借権の存続期間
が短いことにより

その賃借権の価額を評価しない場合には、

所有する土地のみを1画地の宅地として評価

賃借権の目的となっている雑種地の価額は、自用地価額で評価

一団の土地の上に存する権利が異なっていても
それらの権利に基づき

一団の土地の価額をそれぞれの地積の割合に応じてあん分し、借地権及び賃
借権の評価の基礎となる土地(自用地)価額を算出

貸宅地(底地)の価額を評価する場合,貸付先ごとに底地の評価する

市街地農地等や宅地と状況が類似する雑種地が隣接している場合

原則,一団の土地ごとに宅地
比準方式により評価する

例外

農地と山林をそれぞれ別としても、

その形状、地積の大小、位置等からみても

宅地の効用を果たすと認められる場合には、
一団の土地としては評価しない

2020年2月12日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和さいたま市大宮区対応格安税理士 | コメントをどうぞ

外注費か給与か

他人の代替を容れるか
指揮監督を受けるか
滅失した場合等においても請求できるか
材料,用具等を供与されているか
(時間的な拘束を受けるか)
雇用契約か外注契約か
社会保険に加入しているか

2020年2月9日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和さいたま市大宮区対応格安税理士

役員退職給与

株主総会の決議等によって退職給与の額が
具体的に確定した
日の属する
事業年度の損金に算入

退職年金制度

退職年金は,
年金支給時の損金の額に算入
するため注意

2020年2月9日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和さいたま市大宮区対応格安税理士

欠損金の繰越控除

事業年度開始の日
前10年以内に開始した事業年度で
青色申告書を提出した事業年度に生じた欠損金額

平20.4.1以後終了し平29.3.31以前開始事業年度に生じた
欠損金額については前9年以内)は,損金の額に算入

2020年2月9日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和さいたま市大宮区対応格安税理士

1年事業用の小規模宅地の見直し

①相続前3年以内に事業の用に
供された宅地については、
特例の対象から除外する。

     
② ただし、①に該当する宅地であっても、
当該宅地の上で事業の用に供されている
償却資産の価額が、
当該宅地の相続時の価額の15%以上
であれば、特例の適用対象とする。
     
       
       
2019年8月8日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和さいたま市大宮区対応格安税理士

減価償却資産の取得価額

減価償却資産については、
有形減価償却資産、
無形減価償却資産
生物の三つに分かれる

購入した減価償却資産

購入の代価
+(引取運賃、
+荷役費、
+運送保険料、
+購入手数料、
+関税
〔関税法規定する附帯税を除く。〕

その他
+資産の購入のために要した費用

+事業の用に供するために直接要した費用の額


固定資産の取得価額に算入しないことができる費用

租税公課等の額
 不動産取得税
自動車取得税

 
 登録免許税その他登記又は登録のために要する費用

特別土地保有税のうち土地の取得に対して課されるもの
 新増設に係る事業所税

 一旦締結した固定資産の取得に関する契約を解除して
他の固定資産を取得することとした場合に支出する違約 金の額

 建物の建設等のために行った調査、測量、設計、基礎工事等で
その建設計画を変更したことにより不要となっ たものに係る費用の額

土地についてした防壁、石垣積み等であっても、
その規模、構造等からみて
土地と区 分して構築物とすることが適当と認められるものの費用の額は、
土地の取得価額に算入しないで、構築物の取得価額 とすることができる

上水道又は下水道の工事に要した費用の額についても、同様

法人が土地、建物等の取得に際し、当該土地、建物等の使用者等に支払う立退料その他立退きのために要した金 額は、当該土地、建物等の取得価額に算入

(埋立て、地盛り、地ならし、切土、防壁工事その他
土地の造成又は改良のために要した費用の額は
その土地の取 得価額に算入)

 法人が建物等の存する土地(借地権を含む。)を建物等とともに取得した場合
又は自己の 有する土地の上に存する借地人の建物等を取得した場合において、
その取得後おおむね1年以内に
当該建物等の取壊 しに着手する等、
当初からその建物等を取り壊して土地を利用する目的であることが明らかであると認められるとき
は、
当該建物等の取壊しの時における帳簿価額及び取壊し費用の合計額
(廃材等の処分によって得た金額がある場合 は、当該金額を控除した金額)は
、当該土地の取得価額に算入


電話加入権の取得価額には、
電気通信事業者との加入電話契約に基づいて支出する
工事負担金のほか、
屋内配線 工事に要した費用等
電話機を設置するために支出する費用
(当該費用の支出の目的となった資産を
自己の所有とする 場合のその設置のために支出するものを除く。
)が含まれることに留意する


(賃借人におけるリース資産の取得価額)

原則としてそのリース期間中に 支払うべきリース料の額の合計額による
。ただし、リース料の額の合計額のうち
利息相当額から成る部分の金額を合理 的に区分することができる場合には、
当該リース料の額の合計額から当該利息相当額を控除した金額を
当該リース資産 の取得価額とすることができる

再リース料の額は、原則として、リース資産の取得価額に算入しない。ただし、
再リースをすることが明らかな場合には、当該再リー ス料の額は
、リース資産の取得価額に含まれる

フトウエアは、
他者より購入等したもの、
自社製作を問わず、
無形固定資産
耐用年数は通常5年
研究開発用のものは3年
複写して販売するため
の原本は3年


土地と建物を一括購入した場合には土地と建物とを適正に区分

7-3-1の2
 
固定資産を取得するために借り入れた借入金の利子の額は、たとえ当該固定資産の使用開始前の期間に係るものであっても、これを当該固定資産の取得価額に算入しないことができるものとする。(昭55年直法2-8「二十一」により追加)


(注) 借入金の利子の額を建設中の固定資産に係る建設仮勘定に含めたときは、当該利子の額は固定資産の取得価額に算入されたことになる。

7-3-2
 
割賦販売契約(延払条件付譲渡契約を含む。)によって購入した固定資産の取得価額には、契約において購入代価と割賦期間分の利息及び売手側の代金回収のための費用等に相当する金額とが明らかに区分されている場合のその利息及び費用相当額を含めないことができる。

2019年5月11日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和さいたま市大宮区対応格安税理士

少額減価償却資産

①使用可能期間が1年未満であるもの
②取得価額が10万円未満であるもの
は損金の額に算入することができる


取得価額が10万円以上30万円未満である場合

中小企業者等の
少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例を適用できる場合
申告書に明細を添付することにより、損金算入が可能

資本金1億円以下の法人のうち
中小企業者又は農業協同組合等で、
青色申告書を提出するもの
常時使用する従業員の数が1,000人以下の法人に限る。

減価償却資産でその取得価額が30万円未満であるものを
その事業年度で取得等し、
有する場合において、
当該少額減価償却資産の取得価額に相当する 金額につき
当該中小企業者等の事業の用に供した日
を含む事業年度において損金経理をしたときは
、その損金経理をした 金額は、当該事業年度の所得の金額の計算上、
損金の額に算入する。
だだし
当該中小企業者等の当該事業年 度における
少額減価償却資産の取得価額の合計額が
300万円 (当該事業年度の月数で按分)

に達するまでの少額減価償却資産の取得価額の合計額を限度とする

他の特別償却、法人税額の特別控除等との重複適用はでき
ない


取得価額が30万円未満であるかどうかは、
通常1単位として取引されるその単位、 例えば
機械及び装置については
1台又は1基ごとに、
工具、器具及び備品については
1個、1組又は1そろいごとに 判定し

構築物のうち例えば
枕木、電柱等
単体では機能を発揮できないものについては一の工事等ごとに判定する

カーテンについては、1部屋ごとに合計し30万未満か判定


一括償却資産

取得価額が20万円未満

3年間で損金経理した金額を
申告書に明細を添付することにより、
3分の1を3年で損金算入が可能

一括償却資産の損金算入限度額は月数按分計算する

全部又は一部を譲渡した場合や
除却等しても


除却損としてとして一時の費用に計上することはできない

2019年5月11日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和さいたま市大宮区対応格安税理士

小規模宅地の適用ができない場合

  • 土地の所有者が被相続人でない場合
  •  被相続人以外の土地の持分
  •  その土地の上に建物又は構築物が存在しない場合
  •  その土地が棚卸資産 及び準ずる資産 に該当する場合と認定された場合
  •  小規模宅地の取得者が要件を満たしていない場合
  •  対象宅地の遺産分割が確定していない場合
  •  申告期限から3年以内の分割見込書を添付しなかった場合
  • 申告期限から3年以内に分割がされていない場合で所轄税務署長の承認を受けていない場合
  • 添付書類が不足している場合 
  • 申告書に所定の記載をしなかった場合

    • 3年以内に分割ができない場合には、改めて、所轄税務署長の承認申請を提出しなければならない。が
    •  その場合には、訴訟等法律的な理由ににより、分割できないなど相応の理由が必要です。
    •  単に、分割協議がまとまらないなどの理由は認められないと思われますので、
    • 早期の分割に努力することが必要です。
    • など小規模宅地の適用要件を満たしていない場合には
    •  小規模宅地等の特例などは受けられないことになっておりますが
    • 上記を失念してしまったような場合には当税理士ご相談下さい

    • その他、
    • 被相続人からの
    • 生前贈与により取得した宅地等については、
    • 小規模宅地等の課税特例の対象にはならないので、 
    • ①相続開始前3年以内に贈与があった場合の加算の規定により相続税の課税対象とされるもの
    •  ②相続時精算課税の適用を受ける財産も小規模宅地等の特例は受けられない
    • また
    • 被相続人の親族が相続または遺贈により取得した場合以外も
    •  対象にならない
    • 例えば、人格のない社団、
    •  社会福祉法人、など法人への遺贈
    •  被相続人の親族でない 介護者 等に対する遺贈も
    •  対象にならない。

    • 〈相続税〉 (1)小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、次の見直 しを行う改正は平成 30 年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財 産に係る相続税について適用する。  1 家なき子 持ち家に居住していない者の 特定居住用宅地等の特例の 対象者の範囲 から、次に掲げる者を除外する。 イ 相続開始前3年以内に、 その者の 3親等内の親族が 所有する 国内にある家屋 に居住したことがある者 又は その者と特別の関係のある法人が 所有する 国内にある家屋 に居住したことがある者 ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたこ とがある者 2 貸付事業用宅地等の範囲から、 相続開始前3年以内に 貸付事業の用に供さ れた宅地等を除外する。 (相続開始前3年を超えて 事業的規模で貸付事業を行っている者 が当該貸付事業の用に供しているものを除く。)3 介護医療院に入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった 家屋の敷地の用に供されていた宅地等について、 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用する。(注)上記の改正は、平成 30 年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財 産に係る相続税について適用する。ただし、上記2の改正は、同日前から貸 付事業の用に供されている宅地等については、適用しない。
    • 小規模宅地の評価減
    • 居住用小規模宅地
    • 事業用小規模宅地
    • 特定同族会社事業用
    • 貸付用小規模宅地
    • 添付書類
    • 出版、著作物
    • トップへ戻る
    ]]]]> ]]>
    2019年1月6日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和さいたま市大宮区対応格安税理士

    相続開始前3年以内の贈与の税務調査

    相続税の調査でも相続開始前3年以内
    の通帳は親族を含めて、詳しく調査される。
    資金移動があった場合、
    生活費なのかどうかということも問題にされることも多い
    民法では
    子、祖父母と孫、ひ孫などの直系血族、
    夫婦、兄弟姉妹などは、互いに扶養する義務があると規定されており
    これらの
    扶養義務者相互間において
    通常の生活費又は教育費に充てるために財産の贈与があった場合には、
    その取得財産のうち、
    生活費又は教育費として通常必要と認められる範囲のものについては、
    贈与税は非課税となるが
    生活費や教育費に充てずに
    蓄積または他の目的に使用した場合には
    非課税にならない。
    たとえば 子供名義の居宅の修繕費を被相続人が負担した場合
    単なる修理の場合
    同居していれば,
    生計を一にする親族の生活費として非課税になると思われます。
    資本的支出になる場合には,
    贈与の基礎控除110万円以内であると主張しても
    相続開始前3年以内の贈与であれば
    相続財産と認定される,
    それ以前でも贈与財産になる可能性がある。
    被相続人から
    相続又は遺贈により財産を取得した者が,
    相続開始前3年以内に
    その被相続人から贈与により財産を取得している場合には,
    相続税の課税価格に加算します
    年110万円以下の贈与であっても加算されることに注意



    相続を放棄した者
    又は相続権を失つた者が
    被相続人を被保険者及び保険料の負担者とする
    生命保険金を取得した場合には、加算の対象になる。


    相続開始前3年以内に贈与によつて取得した財産の価額を
    相続税の課税価格に加算した場合においても、
    その加算した財産の価額からは
    債務控除はしない
    したがって債務が相続財産より多い場合でも
    その加算された贈与財産のみが相続税の課税対象になる場合がある。

    2018年12月15日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 借地権 相続税 浦和さいたま市大宮区対応格安税理士